欺诈订立的合同 —— 可撤销合同的行使条件及后果？​

2023 年 6 月，李某与贾某签订《房屋买卖合同》，约定李某于合同签订后 3 日内支付首付款 30 万元，贾某于 2023 年 7 月 1 日前配合办理房屋过户手续，剩余 90 万元待过户完成后支付。李某按约支付 30 万元首付款后，前往不动产登记中心查询过户事宜时，得知该房屋已被法院查封，无法办理产权转移登记。李某当即要求贾某退还首付款并赔偿中介费 2 万元、房屋差价损失 5 万元，贾某以 “合同已签订，自身无欺诈故意” 为由拒绝，仅同意退还部分首付款。李某遂诉至法院，请求撤销案涉《房屋买卖合同》，判令贾某退还首付款 30 万元，并赔偿中介费、利息损失及房屋差价损失。​

法律分析：《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈的构成需满足三个要件：一是欺诈方具有欺诈故意；二是欺诈方实施了欺诈行为（如隐瞒真实情况、虚构虚假事实）；三是受欺诈方因欺诈行为陷入错误认识，并基于该错误认识作出意思表示。本案中，贾某明知房屋被法院查封无法过户，却故意隐瞒该关键事实，且在李某询问时作出虚假陈述，具有明显的欺诈故意；李某因贾某的欺诈行为，误认为房屋无权利负担可正常过户，进而签订合同并支付首付款，其意思表示不真实，符合欺诈的构成要件，因此李某有权请求撤销合同。根据《民法典》第一百五十七条，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。贾某作为欺诈方，应全额退还李某支付的 30 万元首付款，并赔偿李某的实际损失，包括中介费 2 万元、首付款的利息损失（按同期贷款市场报价利率计算）；对于房屋差价损失，若李某能举证证明该损失确实存在且与贾某的欺诈行为有直接因果关系，法院应根据公平原则酌情支持。​

上海合同律师建议：签订房屋、车辆等重大财产买卖合同前，应通过官方渠道核实标的物权属状况，如查询不动产登记信息、车辆抵押查封记录等，必要时可委托律师进行尽职调查，避免因信息不对称遭受欺诈。交易过程中，对于对方作出的关键承诺（如无抵押、无查封、质量合格等），应要求写入合同，并约定违约责任，同时留存沟通记录（如聊天记录、录音、书面承诺），便于后续举证。发现欺诈情形后，受欺诈方应在知道或应当知道撤销事由之日起 1 年内行使撤销权，逾期未行使的，撤销权消灭，因此需及时主张权利。主张撤销合同时，应收集完整证据链，包括欺诈行为的证据（如隐瞒事实的证明、虚假陈述的记录）、自身损失的证据（如付款凭证、费用发票、损失评估报告），提高胜诉概率。合同被撤销后，若欺诈方拒不返还财产或赔偿损失，应及时向法院申请强制执行，保障自身权益；同时可向相关部门举报欺诈行为（如房产中介违规操作），追究相关方的连带责任。